Підводні камені: шість рішень для оптимізації орендної плати в портах
26 жовтня, 2023 · ПублікаціїВійна поставила порти України у нерівноцінні умови. Морська блокада, окупація частини територій, нове життя на Дунаї, Зернова ініціатива і те, що після неї, — ці чинники вимагали від влади оперативних та гнучких рішень.
Приміром, гостро постало питання про диференціацію орендної плати. Очевидно, що її стягнення в заблокованих портах є нерозумним і несправедливим. Якщо ж орендоване майно використовується частково, логічно, що плата має бути знижена пропорційно.
Уряд неодноразово намагався врегулювати питання щодо орендних платежів, ухваливши, зокрема, Постанову №634 «Про особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану». На жаль, знайти оптимальне рішення щодо звільнення від орендної плати вдалося далеко не в усіх випадках. Минуло достатньо часу, аби переконатися, що закладена у вищезгаданій постанові формула «довідка балансоутримувача — рішення орендодавця», яка застосовується для морських портів Одеси, Чорноморська, «Південного», Миколаєва, «Ольвії» та Білгород-Дністровського, так і «не злетіла».
На практиці виникла ціла низка технічних та процедурних питань. Наприклад, як розуміти термін «використання» у контексті Постанови №634? Чи можливе зменшення плати, коли експлуатується лише частина орендованих об’єктів? Як бути компаніям, які не є портовими операторами, хоч і працюють у морських портах? Що робити, якщо балансоутримувач або орендодавець проявляє бездіяльність? Так багато запитань і так багато відповідей… Шкода лише, що відповіді в усіх різні.
Окремо варто відзначити відверту дискримінацію за способом укладення договору, закладену у Постанові № 634. При буквальному тлумаченні документа виходить, що претендувати на звільнення від орендної плати можуть лише ті орендарі, які уклали договір на аукціоні. На щастя, цей дефект вже частково виправлено на рівні судової практики. Суди наголошують, що гарантії Постанови №634 стосуються і тих портових операторів, які уклали угоди не за результатами аукціону.
У цьому контексті варто нагадати про ще один принциповий для українських реалій момент. Справа у тому, що події в Україні розвиваються настільки стрімко, що суб’єкту правотворчості важко за ними встигнути. Навряд чи вдасться «підлаштувати» законодавство під кожну значущу подію, як, скажімо, поява та закриття тимчасових судноплавних коридорів, відновлення роботи морських портів, атаки на портові об’єкти тощо. Втім, логіка на кшталт «якщо встигнути не вийде, то й поспішати немає сенсу» — безпідставна та завідомо програшна.
Важливо зазначити, що права стивідорів та інших орендарів не зводяться лише до норм, прописаних у Постанові № 634. Ці норми не скасовують і не обмежують більш загальні гарантії. Для обґрунтування звільнення чи зменшення орендної плати цілком правомірно посилатися на норми цивільного законодавства.
Резюмуючи, сформулюю шість висновків щодо ключових проблем стосовно орендної плати у морських портах та механізмів її оптимізації:
1. Питання про звільнення від орендної плати в морських портах має вирішуватися з огляду на фактичну можливість використовувати майно. Якщо така можливість відсутня, звільнення має відбуватися на законодавчому рівні.
2. Якщо майно може бути використане частково, орендна плата має бути знижена пропорційно. Якщо компанія може використати 1% орендованих активів, вона не повинна сплачувати за 100%. Трактування окремих чиновників за принципом «все або нічого» суперечить загальним принципам права: розумності та справедливості.
3. Якщо не вдається досягти консенсусу в трикутнику «орендар — балансоутримувач — орендодавець», це не привід для капітуляції. У такому разі стивідор або інша зацікавлена особа можуть претендувати на повне або часткове звільнення від орендної плати на основі більш загальних норм цивільного законодавства.
4. Факт неможливості використовувати майно/міра та ступінь такої можливості підлягає доведенню на загальних підставах. Наприклад, через відповідну експертизу.
5. Спосіб укладання договору (аукціон чи не аукціон) не повинен впливати на звільнення від орендної плати або зменшення її розміру. Адже якщо стивідор не може здійснювати господарську діяльність, його становище не повинно залежати від процедури, за якою він отримав майно у користування.
6. Дискримінація за ознакою способу укладання договору однаково недоречна як у питанні плати за договорами, так і у решті випадків. Відповідні обмеження слід вилучити з правил здійснення та компенсації невід’ємних поліпшень, приватизації майна шляхом викупу.