Аренда госимущества в морских портах: с надеждой на улучшения и мечтой о приватизации

10 сентября, 2021 · Публикации

В сфере аренды госимущества наступила эпоха перемен. «Старые» процедуры вытесняет конкурс, бумажные носители уступают место электронным. Запрет на приватизацию в портах отменен. Для стивидоров это шанс выкупить арендованные объекты, стать эффективными собственниками. Изменились алгоритмы заключения, изменения и расторжения договора.
Пока бизнес адаптируется к новым условиям, депутаты приняли в первом чтении проект закона №4572. Если ему суждено стать законом (а все идет именно к этому), жизнь портовых операторов не будет прежней.
В этом материале мы хотели бы поговорить о ключевых аспектах аренды госимущества в морских портах в условиях меняющегося законодательства.

О ложной стабильности договора

Аренда — основная форма эксплуатации госимущества в морских портах. Как правило, именно в рамках аренды используются принадлежащие государству склады, нежилые помещения, оборудование. Чтобы планировать работу, в этих отношениях важна стабильность.

На первый взгляд, закон ее обеспечивает. Установлено, что условия договора аренды сохраняют силу, несмотря на изменения законодательства. Это касается и случаев, когда новые правила ухудшают положение арендатора.

Помогают ли эти гарантии в условиях «нового» законодательства об аренде госимущества? Увы, нет.

Для разрешения конкуренции между договором аренды и законом суды выработали такую формулу: условия договора остаются неизменными, но ничто не должно ограничивать применение Закона об аренде госимущества.

При таком подходе от «неизменности» договора мало толку. Если договор и закон противоречат друг другу — кто-то из них должен уступить. Ведь нельзя продлить договор по конкурсу и без конкурса, согласовать и не согласовать неотделимые улучшения.

Пока что закон бьет договор. А нужно наоборот.

Кто понял жизнь, тот больше не спешит: о пролонгации договора аренды

Мы настоятельно рекомендуем портовым операторам обратить внимание на новые правила продления договоров аренды.

Несмотря на условия договора, в подавляющем большинстве случаев пролонгация отныне проходит на аукционе. Попытки отдельных арендаторов доказать обратное в судах обернулись неудачей.

Подать заявление о продлении договора нужно не позже, чем за три месяца до его окончания. Это пресекательный срок — он не подлежит восстановлению, даже если пропущен по уважительной причине.

По критерию «не раньше» ограничений нет. Условно говоря, заявление на пролонгацию можно подать на следующий день после заключения договора.

Между тем, согласно открытым данным Фонда государственного имущества (ФГИ), большинство арендаторов подают заявление о продлении за 4-6 месяцев до окончания действия договора аренды. На это есть веские причины:

• если по итогам аукциона арендная плата увеличится — новая цена будет действовать сразу. Разница может оказаться чувствительной. Недавно прошел аукцион по аренде складской площадки в порту Черноморск. Арендная плата увеличилась в 500 раз от стартовой цены;

• если конкурс выиграет другая компания — договор с действующим арендатором будет безотлагательно расторгнут.

В этом свете мы не рекомендуем портовым операторам «заблаговременно» запускать процедуры продления договора аренды.

О приватизации объектов портовой инфраструктуры

Осенью 2019 года законодатель дал зеленый свет приватизации в морских портах. Роль пионеров отведена портам «Усть-Дунайск», Белгород-Днестровский и Скадовск. Ведется дискуссия о целесообразности приватизации в более крупных портах.

Для украинских стивидоров это не только новые надежды, но и новые хлопоты: чтобы претендовать на выкуп имущества без аукциона, нужно провести неотделимые улучшения. Согласовать такие улучшения — задача «со звездочкой».

Главная проблема в том, что закон об аренде госимущества запретил согласовывать неотделимые улучшения заявителям, которые получили имущество без конкурса. А это весьма значительная часть действующих арендаторов.

ФГИ говорит всем таким заявителям твердое «нет». Судебная практика до конца не устоялась, однако наметились обнадеживающие тенденции. В недавнем споре Хозяйственный суд Одесской области признал необоснованным отказ Фонда согласовать проведение неотделимых улучшений на том основании, что имущество получено без аукциона.

Устоит ли такой справедливый подход — покажет время.

Важно учитывать и взаимосвязь между законодательством об аренде и приватизации. Например, если объект внесен в перечень на приватизацию, продлить договор аренды уже не удастся.

Аукцион vs выкуп без конкурса

Действующая редакция закона об аренде госимущества допускает выкуп объекта аренды без конкурса. Для этого арендатор должен осуществить неотделимые улучшения и выполнить ряд других условий.

Между тем авторы проекта закона №4572 предлагают отказаться от выкупа в пользу полного перехода на рельсы конкурса.

На наш взгляд, широкое внедрение аукциона оправдано. Именно открытый конкурс позволяет государству выручить максимум.

Но было бы ошибкой сводить задачи приватизации к наполнению бюджета. В ФГИ неоднократно подчеркивали, что приватизация — это прежде всего передача имущества эффективному частному собственнику. В этом свете мы считаем целесообразным сохранение права на выкуп имущества без конкурса для отдельных категорий арендаторов.

В частности, это касается портовых операторов, работавших в зоне проведения АТО (ООС). Речь идет о бизнесе, который устоял в непосредственной близости от линии соприкосновения, сохранил трудовые коллективы и нашел дополнительные ресурсы развития в чрезвычайно сложных политических и экономических условиях. Очевидно, что аналогичный механизм следует сохранить и в отношении арендаторов, реализовавших инфраструктурные проекты в рамках СЭЗ.

Выводы

Активность законодателя обязывает украинских стивидоров быть гибкими, учитывать настоящие и ожидаемые изменения в правовом поле.

Новые правила — новые риски. Ценой ошибки может стать потеря объекта аренды, кратное повышение арендной платы, невозможность пролонгации договора.

Ключевые векторы развития законодательства: автоматизация процедур заключения и пролонгации договоров, широкое использование аукциона, повышенная забота о наполнении бюджета, ужесточение правил согласования неотделимых улучшений.

Перемены в сферах аренды и приватизации действительно необходимы. Но обновление законодательства не должно реализовываться путем ущемления прав, законных интересов и ожиданий инвесторов. И договоры аренды должны исполняться.

Для журнала "Порты Украины" Управляющий партнер Legrant Татьяна Титаренко и адвокат Legrant Ярослав Дабижа, 10 сентября 2021 г.

Команда

Практики