Оренда держмайна в морських портах: з надією на поліпшення і мрією про приватизацію

10 вересня, 2021 · Публікації

У сфері оренди держмайна настала епоха змін. «Старі» процедури витісняє конкурс, паперові носії поступаються місцем електронним. Заборона на приватизацію в портах скасована. Для стивідорів це шанс викупити орендовані об'єкти, стати ефективними власниками. Змінилися алгоритми укладення, зміни та розірвання договору. Поки бізнес адаптується до нових умов, депутати прийняли в першому читанні проект закону №4572. Якщо йому судилося стати законом (а все йде саме до цього), життя портових операторів зміниться. У цьому матеріалі ми хотіли б поговорити про ключові аспекти оренди держмайна в морських портах в умовах мінливого законодавства.

Про помилкову стабільність договору

Оренда – основна форма експлуатації держмайна в морських портах. Як правило, саме в рамках оренди використовуються склади, нежитлові приміщення, обладнання, які належать державі. Щоб планувати роботу, в цих відносинах важлива стабільність. На перший погляд, закон її забезпечує. Встановлено, що умови договору оренди зберігають силу, незважаючи на зміни законодавства. Це стосується і випадків, коли нові правила погіршують становище орендаря. Чи допомагають ці гарантії в умовах «нового» законодавства про оренду держмайна? На жаль ні. Для вирішення конкуренції між договором оренди і законом суди виробили таку формулу: умови договору залишаються незмінними, але ніщо не повинно обмежувати застосування Закону про оренду держмайна. За такого підходу від «незмінності» договору мало користі. Якщо договір і закон суперечать один одному – хтось з них повинен поступитися. Адже не можна продовжити договір за конкурсом і без конкурсу, узгодити і не погодити невіддільні поліпшення. Поки що закон б'є договір. А потрібно навпаки.

Хто зрозумів життя, той більше не поспішає: про пролонгацію договору оренди

Ми наполегливо рекомендуємо портовим операторам звернути увагу на нові правила продовження договорів оренди. Незважаючи на умови договору, в переважній більшості випадків пролонгація відтепер проходить на аукціоні. Спроби окремих орендарів довести зворотне в судах обернулися невдачею. Подати заяву про продовження договору потрібно не пізніше, ніж за три місяці до його закінчення. Це пресічний термін – він не підлягає поновленню, навіть якщо пропущений з поважної причини. За критерієм «не раніше» обмежень немає. Умовно кажучи, заява на пролонгацію можна подати на наступний день після укладення договору. Тим часом, згідно з відкритими даними Фонду державного майна (ФДМ), більшість орендарів подають заяву про продовження за 4-6 місяців до закінчення дії договору оренди.

На це є вагомі причини:

– якщо за підсумками аукціону орендна плата збільшиться – нова ціна буде діяти відразу. Різниця може виявитися суттєвою. Нещодавно пройшов аукціон з оренди складського майданчика в порту Чорноморськ. Орендна плата збільшилася в 500 разів від стартової ціни; – якщо конкурс виграє інша компанія – договір з чинним орендарем буде невідкладно розірвано.

Зважаючи на вказані вище обставини ми не рекомендуємо портовим операторам «завчасно» запускати процедури продовження договору оренди.

Про приватизацію об'єктів портової інфраструктури

Восени 2019 року законодавець дав зелене світло приватизації в морських портах. Роль піонерів відведена портам «Усть-Дунайськ», Білгород-Дністровський і Скадовськ. Ведеться дискусія про доцільність приватизації в більших портах. Для українських стивідорів це не лише нові надії, але й новий клопіт: щоб претендувати на викуп майна без аукціону, потрібно провести невіддільні поліпшення. Узгодити такі поліпшення - завдання «із зірочкою».

Головна проблема в тому, що закон про оренду держмайна заборонив погоджувати невіддільні поліпшення заявникам, які отримали майно без конкурсу. А це значна частина діючих орендарів. ФДМ каже всім таким заявникам тверде «ні». Судова практика до кінця не усталилася, проте бачимо обнадійливі тенденції. У недавній суперечці Господарський суд Одеської області визнав необґрунтованою відмову Фонду погодити проведення невіддільних поліпшень на тій підставі, що майно отримано без аукціону. Чи вистоїть такий справедливий підхід – покаже час. Важливо враховувати і взаємозв'язок між законодавством про оренду та приватизацію. Наприклад, якщо об'єкт внесений до переліку на приватизацію, продовжити договір оренди вже не вдасться.

Аукціон vs викуп без конкурсу

Чинна редакція закону про оренду держмайна допускає викуп об'єкта оренди без конкурсу. Для цього орендар повинен здійснити невіддільні поліпшення та виконати ряд інших умов. Тим часом автори проекту закону №4572 пропонують відмовитися від викупу на користь повного переходу на рейки конкурсу. На наш погляд, широке впровадження аукціону виправдано. Саме відкритий конкурс дозволяє державі виручити максимум. Але було б помилкою зводити завдання приватизації до наповнення бюджету. У ФДМ неодноразово підкреслювали, що приватизація – це перш за все передача майна ефективному приватному власнику. У цьому значенні ми вважаємо за доцільне збереження права на викуп майна без конкурсу для окремих категорій орендарів. Зокрема, це стосується портових операторів, які працювали в зоні проведення АТО (ООС). Йдеться про бізнес, який встояв в безпосередній близькості від лінії зіткнення, зберіг трудові колективи і знайшов додаткові ресурси для розвитку в надзвичайно складних політичних і економічних умовах. Очевидно, що аналогічний механізм необхідно зберегти і щодо орендарів, що реалізували інфраструктурні проекти в рамках СЕЗ.

Висновки

Активність законодавця зобов'язує українських стивідорів бути гнучкими, враховувати справжні і очікувані зміни в правовому полі. Нові правила – нові ризики. Ціною помилки може стати втрата об'єкта оренди, кратне підвищення орендної плати, неможливість пролонгації договору. Ключові вектори розвитку законодавства: автоматизація процедур укладення та пролонгації договорів, широке використання аукціону, підвищена турбота про наповнення бюджету, посилення правил узгодження невіддільних поліпшень. Зміни в сферах оренди і приватизації дійсно необхідні. Але оновлення законодавства не повинно реалізовуватися шляхом обмеження прав, законних інтересів і очікувань інвесторів. І договори оренди повинні виконуватися.

Для журналу "Порти України" Керуючий партнер Legrant Тетяна Титаренко і адвокат Legrant Ярослав Дабіжа, 10 вересня 2021 р.

Команда

Практики